中古マンションの状態は、築年数よりも管理(日々の手入れと計画的な修繕)で大きく変わります。築古でも管理が良く修繕積立金が足りていれば状態は良好で、築浅でも管理が緩く積立金が不足していれば将来の負担が心配です。内覧では部屋だけでなく、管理の質も見ておきます。
現地で分かる管理のサイン
- エントランス・共用廊下:清掃、照明切れ、掲示物の整い方
- 駐輪場・ゴミ置き場:管理の差がもっとも出やすい場所
- 植栽・外構:手入れされているか
- 掲示板:総会や修繕の告知、注意喚起の張り紙から、管理組合が機能しているかが読める
- メールコーナー・宅配ボックス:チラシの散乱や破損が放置されていないか
これらが乱れている物件は、目に見えない部分の管理も緩いことが多いです。
書類で確認すること
- 長期修繕計画:国交省のガイドラインは、計画期間を30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とし、5年程度ごとの見直しを求めている。これを満たしているか
- 修繕積立金の月額と残高:月額だけでなく、残高が計画に対して足りているか。不足していると、将来の一時金徴収や積立金の大幅な値上げにつながる
- 大規模修繕の履歴:実施時期と内容、次の予定時期
- 管理規約・使用細則:リフォーム時の床の遮音等級の指定、ペット・楽器の制限など
- 総会議事録・重要事項調査報告書:管理費等の滞納、係争、管理会社の変更などの有無
- 管理方式:管理会社への全部委託か一部委託か、自主管理か
積立金の水準の見方は長期修繕計画と修繕積立金の記事で解説しています。
相場より安い中古に隠れていること
相場より安い中古には、修繕積立金の不足、大規模修繕の先送り、管理組合の機能不全が隠れていることがあります。購入後に一時金の徴収や積立金の値上げがあれば、安く買った分は相殺されます。反対に、多少高くても管理が良い物件は、住み心地も資産価値も安定しやすいです。
数字の意味を読むには
積立金の額や計画は書類で分かりますが、それが十分か、危ない水準かの判断には、建物の規模や築年数、修繕費の相場観が必要です。
※物件価格の妥当性は当サイトのデータと購入・売却相談で、建物と書類の確認は一級建築士が中古の内覧に同行する内覧同行で承っています。