各マンションのページに、小学校区の表示を追加しました。大阪市内の全監視棟に加えて、堺・北摂など府内の監視棟もすべて、通学区域の公表資料と突き合わせて校区を確定させています。
そこで今回は、その校区データの最初の集計として、小学校区ごとのマンション坪単価ランキングを出します。校区で住まいを探す人は多いのに、校区ごとの価格を数字で並べたものは見たことがありません。使うのは当サイトが監視する主要マンション625棟の売出中在庫です。監視棟が属する校区は183校区あり、このうち在庫8戸以上・2棟以上ある48校区をランキングの対象にしました。
上位は梅田圏の校区が独占
| 順位 | 校区 | 区 | 平均坪単価 | 中央値 | 在庫/棟数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 扇町小学校 | 北区 | 1,024万円 | 848万円 | 167戸/15棟 |
| 2 | 中之島小学校 | 北区 | 776万円 | 702万円 | 104戸/5棟 |
| 3 | 豊崎小学校 | 北区 | 725万円 | 687万円 | 65戸/7棟 |
| 4 | 中津小学校 | 北区 | 661万円 | 634万円 | 57戸/9棟 |
| 5 | 大淀小学校 | 北区 | 634万円 | 604万円 | 84戸/6棟 |
| 6 | 開平小学校 | 中央区 | 607万円 | 563万円 | 201戸/26棟 |
| 7 | 明治小学校 | 西区 | 570万円 | 556万円 | 24戸/5棟 |
| 8 | 上福島小学校 | 福島区 | 535万円 | 508万円 | 90戸/10棟 |
| 9 | 日吉小学校 | 西区 | 534万円 | 504万円 | 58戸/7棟 |
| 10 | 玉造小学校 | 中央区 | 524万円 | 518万円 | 8戸/5棟 |
| 11 | 天王寺小学校 | 天王寺区 | 515万円 | 465万円 | 12戸/4棟 |
| 12 | 敷津小学校 | 浪速区 | 504万円 | 538万円 | 13戸/2棟 |
| 13 | 南大江小学校 | 中央区 | 504万円 | 481万円 | 31戸/10棟 |
| 14 | 堀江小学校(東学舎) | 西区 | 499万円 | 470万円 | 71戸/14棟 |
| 15 | 中大江小学校 | 中央区 | 489万円 | 488万円 | 45戸/15棟 |
| 16 | 豊崎本庄小学校 | 北区 | 480万円 | 493万円 | 37戸/4棟 |
| 17 | 西船場小学校 | 西区 | 470万円 | 461万円 | 29戸/9棟 |
| 18 | 南小学校 | 中央区 | 462万円 | 443万円 | 44戸/14棟 |
| 19 | 金塚小学校 | 阿倍野区 | 438万円 | 468万円 | 9戸/3棟 |
| 20 | 桃陽小学校 | 天王寺区 | 434万円 | 433万円 | 30戸/4棟 |
1位は扇町小学校区の平均1,024万円。グランフロントを筆頭に梅田北のタワー群を校区内に抱えており、平均が中央値(848万円)より大きく上に引っ張られているのは、億超えの売出がそれだけ混ざっているということです。以下、中之島・豊崎・中津・大淀と、上位5つを北区の校区が独占。6位に船場の開平小学校区が続きます。
48校区の最下位は此花区の島屋小学校区で161万円。1位との差は6.4倍です。同じ大阪市内の、同じように大規模マンションが建つ校区どうしで、これだけ開きます。
この差は「学校の質の値段」ではない
ここで読み方の注意です。このランキングは、学校の良し悪しの順位ではありません。
校区ごとの坪単価は、その校区にどんなマンションが建っているかの集計結果です。扇町小学校区が1位なのは、校区にグランフロントがあるからで、その逆ではありません。都心に近く、タワーが建ち、築浅が多い校区が上に来る。それだけの話で、「高い校区=いい学校」でも「安い校区=避けるべき校区」でもありません。
それがよく分かるのが、文教の街として名前の挙がる校区の順位です。
| 校区 | 区 | 平均坪単価 | 在庫/棟数 |
|---|---|---|---|
| 五条小学校 | 天王寺区 | 428万円※ | 3戸/2棟 |
| 真田山小学校 | 天王寺区 | 324万円※ | 5戸/3棟 |
| 味原小学校 | 天王寺区 | 300万円※ | 3戸/2棟 |
※在庫が少ないため参考値
天王寺区の五条・真田山・味原は、大阪で文教と言えば真っ先に名前が出る校区ですが、マンション坪単価では中位です。阿倍野区の晴明丘や住吉区の帝塚山エリアに至っては、当サイトが監視する大規模マンション・タワーマンションが校区内に1棟もなく、集計外でした。
誤解のないように書くと、これは文教エリアに良いマンションが無いという意味ではありません。当サイトの監視対象はタワーと大規模マンションが中心で、文教エリアの主役はそこに入らないというだけです。帝塚山は低層の住居専用地域が広く高さが制限されているため、建つのは戸建てと小規模の低層レジデンスで、立派な物件は普通にあります。五条・真田山・味原も同じで、上町台地の文教エリアの主役は中小規模のレジデンスです。上の表の数字は校区内にわずかにある大規模棟の数戸から出した参考値で、これらのエリアのマンション相場を代表していません。この集計の物差し(大規模マンションの在庫)に乗らないだけです。校区人気が価格に出るとすれば、それは戸建て・土地・中小規模レジデンスの相場であって、タワーマンションの坪単価とは別の土俵。逆に言えば、このランキングの上位は「校区人気で高い」のではなく「都心とタワーの値段」がそのまま出ています。
校区から探す人へ
通いたい校区が決まっている人にとって、使える事実は2つです。
ひとつは、校区の平均より棟の個別差のほうがずっと大きいこと。同じ校区でも、築年とグレードで坪単価は倍近く違います。校区の相場ではなく、その校区に建つ一棟一棟を見てください。各棟の校区は棟ページの基本情報に、校区内でどの棟が割安かは相場比の列に出ています。
もうひとつは、監視棟のある183校区のうち、ランキングに載る規模の在庫がある校区は48しかないこと。つまり大半の校区では、大規模マンションの売出は常時数戸以下です。校区を絞るほど、出物は「待つ」ものになります。狙いの校区の新しい売出を逃さないためには、新着・値下げを定期的に確認するのが現実的です。
大阪市内の校区で、マンションの坪単価は最大6.4倍違う。そしてその差を作っているのは学校ではなく、校区に建っている建物です。