大阪のマンションは「ドヤれるか」で価値が決まるでは、大阪には価格の下限がなく、エリアを選んでも価格は守られない、価値を決めているのは物件そのものだ、と書きました。

この記事はその補足です。

あの記事では、そもそも大阪がなぜそういう市場になっているのか、という土台の説明を省いていました。それがないと、大阪が安いのは地方だから、収入が低いから、というところで話が止まってしまいます。

ここでは、市場全体の構造を数字で押さえます。使うのは当サイトの大阪府内1,400棟超の売出データと、各種の公的統計です。

出発点は、東京から大阪に来た人がよく驚く次の事実です。

梅田まで10分の駅で、築浅の大規模マンションが坪250万円前後で売り出されています。

東京23区で同じ条件(都心まで10分、築浅、そこそこの規模)を探すと、坪700万円、800万円が並びます。大阪市内では、その3分の1程度です。

まず比較の前提をはっきりさせておきます。

郊外同士を比べても、差は出ない

東京圏でも、都心から30分圏に坪300万円を下回る駅はいくつもあります(2026年8月時点)。

駅都心まで坪単価
市川東京 19分223万円
川口東京 25分191万円
西船橋大手町 23分138万円
船橋東京 26分134万円
松戸東京 25分132万円

首都圏全体の中古マンション成約単価も坪278万円(2026年7月時点)で、坪300万円以下は首都圏では標準的な水準です。

新築でも、千葉県が坪273万円、大阪府下(大阪市を除く)が坪261万円(2025年通年)と、ほぼ同じ水準です。郊外同士で比べると、東京圏と大阪圏の単価差は小さくなります。

東京は高い、大阪は安いという比較を郊外でしても、あまり意味がありません。比べるべきはそれぞれの都市の中心部、東京23区と大阪市内です。

東京23区と大阪市内を、同じ土俵に置く

都市の中心部同士で並べると、水準ははっきり分かれます。

東京23区大阪市倍率
中古マンション成約単価坪449万円坪233万円1.9倍
新築マンション坪697万円坪384万円1.8倍

(中古は2026年7月時点、新築は2025年通年)

中心部同士では、およそ2倍の差です。郊外ではほぼ消えていた差が、中心部でだけ開いています。

坪300万円という線を引くと、違いはさらにはっきりします。

東京23区の新築マンションは、平均単価が最も安い葛飾区でも坪300万円を上回り、坪300万円を割る区はありません。23区内で、築浅かつ坪300万円以下の物件を探すのはかなり難しくなっています。

大阪市内はどうか。当サイトのデータで数えます。梅田・淀屋橋・本町のいずれかへ30分以内の駅にある、2010年以降築で売出中の棟です。坪単価は売出中の住戸の売出価格で、成約価格ではありません。

棟数坪300万円以下坪単価の中央値
大阪市内47棟43棟(91%)240万円
大阪市外(府下・堺市)83棟65棟(78%)262万円
合計130棟108棟(83%)253万円

大阪市内では、9割の棟が坪300万円以下で売り出されています。中央値は坪240万円です。

東京23区の新築では1区もない価格帯に、大阪市内の築浅の在庫は9割が収まっています。都心同士を並べると、これだけの差が出ます。

具体例です。すべて大阪市内、通勤30分以内です。

通勤坪単価規模築年最寄駅
東梅田 6分265万円477戸・19階2010年都島 徒歩5分
大阪梅田 8分255万円745戸・15階2017年神崎川 徒歩2分
大阪梅田 15分238万円240戸・14階2025年上新庄 徒歩8分
本町 19分252万円294戸・15階2013年今福鶴見 徒歩4分
本町 17分282万円318戸・15階2015年西田辺 徒歩10分

東梅田まで6分の駅で、477戸・19階建の2010年築が坪265万円です。23区で都心まで6分の立地に、この単価の大規模マンションはまず見つかりません。

府下まで広げると、さらに安いものがあります。

通勤坪単価規模築年最寄駅
大阪梅田 24分229万円470戸・35階2014年摂津市 徒歩4分
淀屋橋 22分291万円331戸・37階2010年香里園 徒歩2分
JR大阪 13分212万円386戸・15階2012年岸辺 徒歩12分
JR大阪 16分170万円633戸・17階2013年千里丘 徒歩15分
本町 28分258万円290戸・20階2011年堺東 徒歩5分

35階建・470戸のタワーが坪229万円(摂津市駅徒歩4分)、37階建のタワーが坪291万円(香里園駅徒歩2分)。タワーマンションが坪200万円台で売り出されている市場です。

そして「ビジネス街の徒歩圏」にも住める

大阪市内では、主要ビジネス街の徒歩圏にも住めます。

本町・淀屋橋・北浜・肥後橋・堺筋本町・梅田のオフィス街から徒歩10分以内にある売出中の棟は72棟です。中央値は坪466万円ですが、安い側はこうなっています。

坪単価築年規模立地
294万円2008年77戸・15階堺筋本町 徒歩2分
305万円2005年102戸・15階本町 徒歩3分
315万円2013年73戸・15階本町 徒歩4分
261万円2002年223戸・13階肥後橋 徒歩6分
270万円2005年56戸・15階堺筋本町 徒歩7分

堺筋本町から歩いて2分の物件が坪294万円、本町徒歩3分が坪305万円です。

東京では、千代田区の中古相場が坪886万円、東京駅周辺が坪1,016万円です(2026年7月時点)。大手町・丸の内の徒歩圏に住むのは、価格の面でかなり難しい選択です。

大阪では、オフィスまで歩いて通う暮らしが坪300万円前後から選べます。東京23区ではまず取れない選択肢です。

なぜ大阪はこうなるのか

理由は、需要が弱く、供給が多いことです。順に数字で見ます。

需要側 ① 人が減っている

人口(2025年)2015→25年の増減2025年の転入超過
東京圏3,698万人+85万人(+2.4%)+12.4万人(日本人は30年連続)
大阪圏1,786万人−49万人(−2.7%)+0.9万人

10年で東京圏は85万人増え、大阪圏は49万人減りました。転入超過の規模は、東京圏が大阪圏の約14倍です。

住宅価格は、最終的にはその場所に住みたい人の数に左右されます。需要の母数が縮んでいる地域では、価格は上がりにくくなります。これが最大の要因です。

需要側 ② 都心の仕事の量が4分の1しかない

賃貸オフィス面積対東京比
東京23区1,323万坪100%
大阪市297万坪23%

大阪市の賃貸オフィス面積は、東京23区の23%です。オフィス賃料も、東京都心5区の23,287円/坪に対し、大阪主要6地区は13,411円/坪です(2026年7月)。

都心に集まる仕事の量が違えば、都心に近い住まいへの需要の強さも変わります。東京で都心に近い住宅が高いのは、そこに通う人の数がはるかに多いからです。

供給側 ③ 人口あたりの供給量が、大阪のほうが多い

新築マンションの発売戸数を、人口1万人あたりに直して比べます。首都圏は3,699万人、近畿圏は2,012万人と人口が2倍近く違うので、戸数のままでは比べられません。

年首都圏(戸/万人)近畿圏(戸/万人)近畿圏は何倍か
20207.367.551.03倍
20227.998.881.11倍
20246.227.531.21倍
20255.948.411.42倍

(発売戸数:首都圏21,962戸/近畿圏16,922戸=2025年。人口は2025年10月1日現在で固定して算出)

近畿圏では、人口あたりで首都圏の1.4倍の新築マンションが供給されています。その差は2020年の1.03倍から広がってきました。首都圏は供給を絞り続け(2025年は1973年以降で最少)、近畿圏は逆に増やしています。

人口が減っている側で、人口あたりの供給が増えている。これが、大阪の価格が上がりにくい最も直接的な理由です。

住宅ストック全体でも、同じ傾向が見られます。

空き家率総住宅数
大阪府14.2%493万戸
東京都10.9%820万戸
全国13.8%6,502万戸

(2023年10月1日時点)

大阪府の空き家率は東京都の1.3倍で、全国平均も上回ります。東京都は全国平均を大きく下回ります。住宅がどれだけ余っているかという点で、両者は反対の位置にいます。

収入の差で説明できるか

需要と供給で説明してきましたが、単に大阪の人の収入が低いからだ、という説明も考えられます。

住宅価格は最終的に、地元の人がローンでいくら借りられるかで上限が決まるので、収入は当然効いています。ただ、収入だけでは倍率の大きさが合いません。

東京大阪倍率
平均賃金(所定内給与・2024年)東京都 40.4万円大阪府 34.8万円1.16倍
中古マンション坪単価23区 449万円大阪市 233万円1.9倍

収入の差は1.16倍なのに、価格は1.9倍開いています。収入だけで価格が決まるなら、価格差も1.2倍程度に収まるはずで、残りの差は収入では説明できません。

これを別の角度から確かめられるのが、年収倍率(住宅価格÷年収)です。

築10年の中古マンション 年収倍率(2023年)
東京都15.11倍
近畿圏9.17倍
全国7.48倍

東京都の年収倍率は、近畿圏の1.65倍です。価格が純粋に購買力で決まるなら、この倍率は東京と大阪でそろうはずです。そろっていないのは、東京の価格が地元の購買力を超えて押し上げられているからで、収入以外の要因が働いていることになります。

その中身は、先に挙げた需要側・供給側の要素です。転入が続いて需要の母数が増えていること、オフィスの集積が大きく通う人の数が多いこと、供給が絞られていること。加えて東京都心の買い手には、地元の平均年収の人だけでなく、全国・海外の高所得層や法人、投資資金が混ざります。平均年収の比較は地元の給与所得者がローンで買うことを前提にしていますが、東京都心ではその前提が成り立ちにくくなっています。

もう一点、大阪の中だけを見ても、収入では説明できないことがあります。冒頭の記事で見たとおり、大阪では同じ駅の徒歩圏で坪単価(売出価格)が2.7〜5.3倍開きます。買い手は同じ大阪の所得水準の人たちで、同じ購買力の中でこれだけの差がついています。

収入が決めるのは、その地域で払える価格の上限までです。その上限の下でどこに値が付くかまでは決めていません。

大阪の上限が東京より低いことは、収入の差でも説明できます。しかし、大量の物件が上限のはるか下で売り出され、一部だけが上限近くにあるという分布の形は、収入では説明できません。

では、なぜ「高い物件」は上がっているのか

ここまで大阪は上がりにくいと書いてきましたが、大阪でも大きく上がっている物件はあります。

まず上昇率です。中心に近いほど、上昇率が高くなっています。

前年比(2026年6月時点・売出価格)
大阪市+25.4%
大阪府+22.1%
近畿圏+14.4%

次に水準の開きです。当サイトのデータで大阪市内の売出中の棟を並べると、中央値は坪290万円ですが、上位はこうなっています。

坪単価棟
1,638万円グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE(うめきた)
1,239万円グランフロント大阪オーナーズタワー
1,177万円ブランズタワー・ウェリス心斎橋SOUTH

上位は中央値の5倍以上です。全体の水準が低いまま、上位だけが大きく上がっています。理由は3つあります。

① 建築費が上がり続けている

建設工事費の指数は130.9(2025年8月・建設総合、2015年度＝100)で、過去10年で約3割上がりました。公共工事の労務単価は14年連続で上昇しています(2026年3月適用分)。円安と資材高、人手不足が効いています。

新築の原価が上がれば、新築価格は上がります。新築が上がると、その代わりになりうる築浅・上位グレードの中古も引き上げられます。この影響が及ぶのは上位の物件です。郊外の築古の板状マンションは新築の代わりとして選ばれにくいので、引き上げられにくくなります。

② 上位物件の買い手は「大阪の所得」と関係がない

前の章で見たとおり、坪1,000万円超の住戸を買うのは、大阪の平均年収でローンを組む人ではなく、高所得層、法人、投資資金、海外資金です。

大阪の平均所得が伸びなくても、この層の購買力は動きます。所得が横ばいでも、上位物件の価格は上がります。逆に、この層が関心を持たない物件は、地元の所得で決まる上限に押さえられたまま動きません。

③ 上位になれる物件は、増やせない

供給の話に戻ります。人口あたりの供給が首都圏の1.4倍あるのは事実ですが、問題はそれがどこで起きているかです。増えているのは郊外・準都心の中規模マンションで、うめきた・中之島・心斎橋のようなランドマークになれる土地は限られています。

供給過剰は下の層で起き、希少性は上の層に残ります。同じ市場の中で、供給が増え続ける層と、そもそも増やせない層に分かれています。

結論:全体が沈むのではなく、下が沈んで上が上がる

大阪の平均や中央値だけを見ると横ばいに見えますが、中身は下と上に開いていく動きです。

  • 下の層:供給が増え、需要の母数が減り、地元の所得で決まる上限に押さえられて動かない
  • 上の層:建築費に押し上げられ、所得と関係のない資金が入り、供給が増えないので希少性が保たれる

大阪は安いということと、大阪の一部は高騰しているということは両立します。この二極化が、次の話につながります。

買う人にとって、これは何を意味するか

大阪市内は、何を妥協するかを自分で選べる市場です。

東京23区では、坪300万円台の予算では、23区内に築浅の選択肢がほとんどありません。予算を下げれば、区の外へ出ることになります。

大阪市内では、坪250万円前後の予算に対して、次のような選択肢が同時にあります。

  • 通勤6〜8分(都島・神崎川)で、大規模・比較的新しい物件
  • 通勤15〜20分(上新庄・今福鶴見・西田辺)で、より広い住戸
  • オフィス街の徒歩圏(堺筋本町・本町)で、コンパクトな住戸
  • 府下まで出れば(摂津市・香里園・堺東)、タワーの高層階

同じ予算の中で、通勤時間・広さ・グレード・立地のどれを優先するかを自分で選べます。

やはり、面ではなく点

最後に、「ドヤれるか」の記事の結論とつなげます。

選択肢が多いことは、買うときには有利ですが、売るときには不利に働きます。

先ほどの表を売り手の側から見ると、梅田・淀屋橋・本町へ30分以内に、2010年以降築の売出中の棟が130棟あります。そのうちの1棟を持っているなら、売るときは残りの129棟と競合します。

しかもこの市場は、人口が減り、供給が増えている側にあります。需要が供給を下回る市場では、選ばれる物件と選ばれない物件がはっきり分かれます。全体の水準が上がりにくい中で、値を保てるのは一部の物件です。

大阪で資産価値を保てる物件は限られます。

その一部を決めているのは、エリアではありません。大阪では同じ駅の徒歩圏で坪単価が2.7〜5.3倍開き、心斎橋の目の前にも坪224万円の棟、中之島にも坪259万円の棟が売り出されています。エリアは価格の下限を守ってくれません。

東京なら、23区のどのあたりかというエリア単位の判断が、ある程度まで資産価値を支えます。所得の高い買い手が都心の近くに厚く集まり、エリアごとに価格の下限ができているからです。大阪にはその下限がないので、効くのは棟ごとの判断です。

この記事で見てきた構造も、同じ方向を示しています。

  • 選択肢が多い(通勤30分圏に130棟)ことは、競合が多いことでもある
  • 価格が上がりにくい(人口減・供給増)ことは、エリア全体では価格が支えられないことを意味する
  • エリアで水準が決まらないので、エリア単位の判断が使えない

見るべきは棟そのものです。同じ通勤圏の129棟と並べられたときに、選ばれる理由があるか。判断の基準は「ドヤれるか」の記事に書いたとおり、ランドマーク性、共用部、外観、専有部仕様の順です。

住むこと自体が目的なら、大阪市内は有利です。同じ予算で得られる住まいの条件は、23区よりかなり良くなります。ただしそれは、値上がりを期待しないことが前提です。資産として持つつもりなら、同じ通勤圏の在庫と比べて選ばれる理由があるかを、棟ごとに確かめる必要があります。

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