大阪はなぜ都心部でも安いのかで、大阪の価格構造について2つのことを書きました。

大阪にはエリアごとの価格の下限がなく、価値はエリアではなく物件ごとに決まること。そして、全体が沈むなかで一握りの物件だけが上がっていることです。

読んでいただいた方から「では、その一握りを買っているのは誰なのか」という反応をいくつかいただきました。ここでは、大阪の富裕層がどこに住んでいるかを所得の統計で見ます。

東京は都心に近いほど所得が高くなります。大阪は市町村の単位で比べると所得の差が小さく、大阪市の中でだけ大きな差が出ます。所得の地形が、東京は都心に向かって高く、大阪は広域では平らで市内だけが急峻、ということです。この構造で、大阪のマンション市場の性格の多くが説明できます。

東京は「都心に近いほど豊か」が成立する

まず東京です。納税義務者1人あたりの課税対象所得(住民税の課税統計。居住地ベースなので、そこに住む人の所得水準を表します。令和7年度課税分で、2024年中の所得)を見ます。

東京都内1人あたり課税対象所得全国順位
港区1,810万円1位
渋谷区1,394万円2位
千代田区1,291万円3位
中央区882万円4位
文京区780万円5位
目黒区769万円6位

全国の1位から6位までを東京の都心区が占め、7位が兵庫県芦屋市です。

東京では、都心に近いほど所得が高いという関係がそのまま数字に出ます。

大阪府は、驚くほど平らである

同じデータを大阪府で見ると、様子がまったく違います。

大阪府内1人あたり課税対象所得全国順位地域
1位 箕面市490.4万円33位北摂
2位 吹田市478.4万円39位北摂
3位 豊中市476.4万円40位北摂
5位 池田市420.5万円86位北摂
6位 茨木市413.3万円97位北摂
7位 大阪市398.0万円134位都心

大阪府で最も所得が高いのは、大阪市ではありません。府内4位に南河内の河南町(納税義務者6千人あまりの町)が入るほかは、上位を北摂の5市(箕面・吹田・豊中・池田・茨木)が占め、大阪市は府内7位です。

高所得者の比率で見ても同じです。課税標準が1,000万円を超える納税者の割合は、箕面市4.48%・豊中市4.10%・吹田市3.83%に対し、大阪市は2.42%です。2,000万円超で1%を超えるのは箕面市(1.19%)と豊中市(1.10%)の2市だけで、吹田市は0.93%、大阪市は0.67%です。

市町村の単位では、都心に住む人ほど所得が高いという関係が成り立っていません。

府全体と全国を比べると、さらにはっきりします。

1人あたり課税対象所得
大阪府全体388.0万円
全国平均387.5万円

大阪府全体の所得水準は、全国平均とほぼ一致します(1.001倍)。大阪市に絞っても398.0万円で、全国平均を2.7%上回るだけです。政令市20市では9位で、横浜・川崎・名古屋・さいたま・千葉・京都・神戸・福岡のいずれよりも下です。

1人あたり課税対象所得が500万円を超える自治体は、大阪府に一つもありません。最も高い箕面市(490.4万円)でも届きません。東京都では港区・渋谷区・千代田区・中央区・文京区・目黒区・新宿区・世田谷区・武蔵野市・品川区・杉並区などが500万円を超えています。

所得の面では、大阪府には飛び抜けて豊かな街がありません。

ただし、大阪市の「中」は急峻である

市町村単位では平らでも、大阪市の内部を見ると事情が違います。

国の課税統計には、大阪市の区別の数字がありません(大阪市の24区は課税主体ではないため、市でまとめて集計される。東京23区はそれぞれが課税主体なので区ごとに出る)。そこで、大阪市の税務統計から1人あたりの個人市民税額で見ます。

大阪市24区1人あたり個人市民税市平均=100
天王寺区264,365円157
北区244,616円145
中央区242,725円144
阿倍野区218,432円129
西区203,469円120
福島区202,796円120
(市平均)168,876円100
西成区115,566円68

市内で2.3倍の差があります。上位の区は、府内トップの箕面市も上回ります。大阪市は政令市のため市民税(所得割)の税率が8%で、箕面市などの一般市の6%より高いので、税率をそろえて比べると、天王寺区は約19.8万円、北区と中央区は約18.2〜18.3万円になり、箕面市の約17.2万円(納税義務者1人あたり)を上回ります。

大阪の所得の地形をまとめると、次のようになります。

市の境を越えて比べると平ら。しかし大阪市の中では急峻で、都心の上位区は北摂の高級住宅地を超える。

所得の差が広い範囲では消え、細かい単位でだけ現れるという点は、大阪はなぜ都心部でも安いのかで見た価格の構造と一致します。広域のエリア選択で価格が決まらないのはこのためです。

区どうしで比べると、差は3倍

区の単位で東京と比べます。ここでは年収1,000万円以上の世帯の比率を使います。

東京23区大阪市24区
千代田区36.31%天王寺区13.55%
港区34.48%中央区10.53%
中央区32.72%阿倍野区10.35%
文京区23.95%北区10.29%
目黒区20.91%福島区7.88%
渋谷区20.10%西区7.86%
  • 港区34.48%と大阪市北区10.29%で3.35倍
  • 各市のトップ同士では、千代田区36.31%と天王寺区13.55%で2.68倍

都府県単位では、大阪府の高所得世帯の比率は6.13%で全国22位です。全国平均の7.71%を下回ります(東京都は13.43%で1位)。

決定的なのは、給与ではなく資産所得

都心の高額物件の購入を支えているのは、給与よりも資産所得です。

課税対象所得の内訳から、株式等の譲渡所得・配当所得を取り出して比べます。

株式等所得の全国シェア納税者シェア評価
東京都43.8%12.6%3.5倍の過剰集中
大阪府6.6%6.8%過少

東京都は全国の株式等所得の4割強を集めています。納税者シェア(12.6%)の3.5倍です。大阪府は6.6%で、納税者シェアの6.8%をわずかに下回ります。

大阪には、給与を超えた資金で不動産を買う層が薄いということです。大阪の価格が年収で買える範囲に収まり、天井が低い理由の一つはここにあります。

関西の金融資産を持つ富裕層は、大阪府の外にもいます。

兵庫県芦屋市の1人あたり課税対象所得は761万円で、全国7位です。大阪府のどの市町村よりも高く、府内トップの箕面市(490.4万円)の1.55倍です。株式等の所得で見ると差はさらに開き、芦屋市の納税者1人あたりの株式等所得(約84万円)は、大阪府内の市で最も高い豊中市(約25万円)の3倍以上です。

関西で最も所得水準が高い街は、大阪府外にあります。

全国トップ30に入る関西の自治体は、芦屋市だけです(大阪府はゼロ)。その次の箕面市・西宮市・吹田市・豊中市は、全国33〜40位の狭い範囲に府県を越えて並んでいます。宝塚市(65位)と生駒市(奈良、70位)がそれに続きます。

関西は頂点が芦屋市1つで、あとは横並びです。港区・渋谷区・千代田区と上位が何層も重なる東京とは対照的です。

そして、六麓荘町にマンションは建てられない

富裕層がどこに住むかだけでなく、どういう住まいに住むかも、東京と関西で逆になっています。

最上級住宅地一戸建て世帯率共同住宅率
芦屋市 六麓荘町96.7%0.0%
箕面市 桜ヶ丘83.1%13.0%
港区 麻布(南麻布)11.0%88.2%
港区 白金13.7%86.0%
港区 高輪10.5%89.1%
渋谷区 松濤19.6%79.8%

関西の最上級住宅地である六麓荘町は、共同住宅がゼロです。これは偶然ではなく、地区計画と市条例によって、建てられる建築物が一戸建ての住宅に限られています(最低敷地面積400㎡、高さ10m以下)。制度としてマンションが建てられません。

一方、東京の最上級住宅地である麻布・白金・高輪は、共同住宅が9割近くを占めるマンション街です。港区のこうした地域には、戸建ての街並みを守る制度的な枠組みがほとんどありません。

ここから、次のような構図が見えます。

東京では、最上級の住宅地に住みたい富裕層の資金が、そのままマンション市場に流れ込む。麻布や白金の最上級物件はマンションだから。 関西では、最上級の住宅地にマンションという選択肢がない。だから最上位の富裕層は、そもそもマンション市場に来ない。

制度でマンションを締め出している高級住宅地としては、六麓荘町のほかに田園調布・甲陽園目神山・苦楽園五番町などが知られており、ここに挙げた4つのうち3つが関西です。関西の最上級住宅地は、意識的にマンションを拒んできた土地です。

だから「一握りだけが高い」

ここまでの数字を、大阪のマンション市場の話に戻します。

大阪の都心マンションを買う層は、二重に薄くなっています。

① 所得の層が薄い:大阪府全体の1人あたり所得は全国平均とほぼ同じ(388.0万円)で、大阪市でも398.0万円です。株式等所得の全国シェアは納税者シェアを下回り、500万円を超える自治体は府内にありません。都心の価格の上乗せを支える厚みが、もともとありません。

② 最上位層は別の市場にいる:関西で最も所得水準が高い芦屋市は大阪府外にあり、その最上級エリアはマンションが建てられない戸建て専用地です。最上位の資金はマンション市場に入ってきません。

需要が薄いところに、大阪はなぜ都心部でも安いのかで書いたとおり、人口比で首都圏の1.4倍の新築供給が続いています。この条件では、価格は全体として上がりにくくなります。

それでも上がる物件はあります。薄い富裕層に府外・全国・海外からの資金が加わり、ごく少数の物件に集中するからです。うめきた、中之島、心斎橋など、代わりのきかない立地にある一部の棟に資金が向かい、坪1,000万円を超える住戸も出ています。

大阪の価格分布が「下に大量、上にごく少数」という形をしているのは、この需要構造をそのまま反映しています。

やはり、面ではなく点

大阪でエリア単位の価格の下限ができないのは、所得の差が広い単位では小さく、特定の場所に所得の高い買い手が集まっていないからです。

東京では、港区に住む人と足立区に住む人で、所得の分布が構造的に違います。所得の高い買い手が都心の近くに厚く集まっているので、そのエリアでは凡庸な物件にも予算の大きい買い手が付き、価格に下限ができます。

大阪はそうなっていません。府全体の所得は全国平均と同じで、府内トップは都心ではなく箕面市です。市の単位で見比べても差が出ない市場です。

大阪市の中を見れば、天王寺区と西成区で2.3倍の差があります。ただしそれは区というかなり細かい単位まで降りて初めて現れる差で、しかも同じ駅の徒歩圏で坪単価が2.7〜5.3倍に開くことは大阪のマンションは「ドヤれるか」で価値が決まるで見たとおりです。区の平均が高くても、その区の物件の価格が下支えされるわけではありません。

大阪では、どの単位で見ても、エリア単位で価格の下限ができるほどの差になりません。広い単位では差が小さすぎ、細かい単位では物件ごとのばらつきのほうが大きくなります。

そうなると、差を作れるのは物件そのものです。大阪でマンションを、とくに資産として買うときに、エリアよりも個々の物件を見る必要があるのはこのためです。

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