中古マンション選びで必ず出てくるのが「新耐震か、旧耐震か」。 これは耐震性の話であると同時に、住宅ローン控除・地震保険料・資産性に直結する 「お金と制度」の話でもあります。しかもカギになる日付が2つあり、混同されがちです。 一級建築士・元ゼネコンの施工管理の立場から、耐震基準と制度の関係を整理します。
判定は「竣工日」ではなく「建築確認日」
新耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日に施行された建築基準法改正以降の基準です。 ここで最重要の注意点——新旧の境界は「竣工日(完成日)」ではなく「建築確認日(確認済証の交付日)」です。
- 1981年5月31日以前に建築確認 → 旧耐震
- 1981年6月1日以降に建築確認 → 新耐震
大地震(震度6強〜7)でも倒壊しない設計を求める新耐震に対し、旧耐震は震度5程度を想定した基準。 耐震・制震・免震の違いはこちらの記事で解説しています。 中古では、パンフレットの竣工年だけでなく建築確認の時期まで意識するのがプロの見方です。
旧耐震の不利 — ローンと流動性
旧耐震マンションは、耐震性だけでなく資金面でも不利になりがちです。
- フラット35は新耐震適合が前提(旧耐震は適合証明が取れれば可の場合あり)。
- 民間ローンも審査が厳しく、担保評価・流動性(売りやすさ)が劣る傾向。
参考に、国交省の令和5年度調査では、旧耐震マンションのうち耐震診断を実施したのは31.6%、 そのうち「耐震性あり」と判断されたのは17.1%にとどまります。旧耐震はそもそも診断すら進んでいないのが実態です。
2022年の大改正 — 住宅ローン控除の「1982年1月1日」
ここで2つ目の日付が登場します。住宅ローン控除(減税)の要件です。
かつて中古住宅の控除は「耐火建築物(RC/SRCマンション)は築25年以内」といった築年数要件があり、 超過すると耐震基準適合証明書などが必要でした。ところが2022年(令和4年)改正で築年数要件が撤廃され、 現在は——
「昭和57年(1982年)1月1日以後に建築された家屋」であれば新耐震とみなし、証明書なしで住宅ローン控除の対象
となりました。登記簿上の建築日が1982年1月1日以降なら、 たとえ建築確認ベースでは厳密に旧耐震(1981年6月〜12月確認で翌年竣工)でも、実務上は控除を受けられます。
一方、1981年12月31日以前に建築された物件で控除を受けるには、 取得日前2年以内に取得した次のいずれかが必要です。
- 耐震基準適合証明書(建築士等が発行)
- 建設住宅性能評価書(耐震等級1以上)の写し
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
「1981年6月＝耐震の境界」「1982年1月＝税制上のみなし境界」——2つの日付の役割の違いを押さえておきましょう。
地震保険は「割引」で大きく変わる
地震による建物被害は火災保険では対象外で、地震保険が必要です。そして地震保険料には4種の割引があり、 いずれも重複適用不可・最も高い割引率のみ適用されます。
| 割引の種類 | 割引率 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 免震建築物割引 | 50% | 品確法に基づく免震建築物 |
| 耐震等級割引(等級3) | 50% | 住宅性能表示の耐震等級3 |
| 耐震等級割引(等級2) | 30% | 耐震等級2 |
| 耐震等級割引(等級1) | 10% | 耐震等級1 |
| 耐震診断割引 | 10% | 1981年6月以降の耐震診断・改修で新耐震基準を満たす |
| 建築年割引 | 10% | 1981年6月1日以降に新築された建物 |
免震タワマンや耐震等級3の物件は保険料が半額になり得る、というのは見逃せないメリットです。
中古で割引が受けにくい落とし穴
ただし実務では注意が要ります。
- 建築年割引(10%)は、登記等で建築年が分かればほぼ確実に取れます(1981年6月以降新築)。ここまでは容易。
- しかし**耐震等級割引(30〜50%)は、原設計時に住宅性能評価(建設住宅性能評価書)を取得していないと
事後の証明が困難です。中古では設計図書・構造計算書が揃わず、 「等級3相当の性能があっても書類がないため10%の建築年割引しか使えない」**という不利がしばしば起きます。
- 免震・制震物件でも、免震建築物であることの証明資料が揃わなければ50%割引は適用できません。
つまり「性能があること」と「割引が使えること」は別問題。評価書の有無が保険料を左右します。
中古・新築で見るべきポイント
- 建築確認日:1981年6月1日の前後どちらか(耐震の本質)。
- 登記上の建築日:1982年1月1日以降か(住宅ローン控除のみなし)。旧耐震なら適合証明等の要否。
- 住宅性能評価書の有無:耐震等級・免震の証明書類があるか(地震保険の割引に直結)。
- 耐震診断・改修の履歴:旧耐震なら診断結果と改修状況。
- 地震保険の加入前提:割引が使えるか、保険料はいくらか。
これらは登記事項証明書・重要事項説明・性能評価書・管理組合資料で確認できます。
まとめ
「新耐震か旧耐震か」は、1981年6月1日(建築確認)という耐震の境界と、 1982年1月1日(住宅ローン控除のみなし)という税制の境界、2つの日付で読み解きます。 さらに地震保険は免震・耐震等級で最大50%割引が効く一方、 中古では証明書類がないと割引が使えないという現実があります。 物件の耐震性を「安全」の話だけでなく、ローン・税制・保険・資産性まで含めて評価できると、 中古選びの判断が一段深くなります。
物件ごとの耐震・制度・資金計画を踏まえた評価や、購入・売却の相談は 購入・売却相談へどうぞ。
(主な参考:建築基準法(新耐震基準)、国税庁 タックスアンサー No.1211-3・No.1214(住宅借入金等特別控除)、 国土交通省 住宅ローン減税資料、日本損害保険協会・損害保険料率算出機構(GIROJ)の地震保険資料。 制度は改正され得るため、適用可否は最新の一次情報・専門家に確認してください)