元大手ゼネコンの施工管理・ホームインスペクション100件超の立場から、 マンションの内覧でプロが見ている視点を公開するシリーズです。 第7回は、中古内覧で素人が見落としがちな「建物の劣化サイン」。
部屋の"きれいさ"に惑わされない
リフォーム済みの部屋はきれいに見えます。でもプロが気にするのは、 内装の下や、建物全体に出ている劣化のサインです。 表面の化粧より、躯体・防水・設備という"変えにくい部分"の状態が本質です。
専有部の劣化サイン
- 窓まわり・北側の壁の雨染み・カビ:漏水や結露のヒント。壁紙の張り替えで隠れていることも
- 天井・壁の染み・膨れ:上階や配管からの漏水痕の可能性
- 床の沈み・きしみ・傾き:下地や躯体のクセ
- 建具の当たり・隙間:建物の動き。程度によっては注意
- コーキングの切れ・黒ずみ(水回り・サッシ):防水の劣化サイン
- サッシの動きの悪さ・結露跡:断熱・気密の状態
共用部・建物全体の劣化サイン(将来コストに直結)
ここを見る人は多くありません。でも将来の修繕負担=資産性に直結します。
- 外壁のひび(クラック)・タイルの浮き・ふくれ:大規模修繕の必要度
- シーリングの劣化(目地が痩せる・切れる):防水の要
- 鉄部(手すり・扉・PS)の錆・塗装の劣化
- 屋上・廊下・バルコニーの防水の状態、排水ドレンまわり
- エントランス・共用廊下の"管理の丁寧さ":清掃・掲示・植栽の手入れ
- エレベーター・機械式駐車場の年式:更新期が近いと一時金・積立増のリスク
「築年数」より「メンテナンスの履歴」
築古でも、大規模修繕がきちんと行われ、積立が足りている建物は良好です。 逆に築浅でも、管理が緩く積立不足なら将来が不安。 だから長期修繕計画・修繕積立金・大規模修繕の履歴を必ず確認します。 建物の劣化は"時間"より"手入れ"で決まります。
見つけたサインの"意味"を読む
大事なのは、劣化サインを見つけることより、それが「今すぐ問題」か「想定内の経年」か、 将来いくらかかるかを読むこと。ここは経験がないと過大にも過小にも評価してしまいます。 慌てて敬遠する必要も、逆に見逃す必要もありません。
劣化サインの意味と、将来コストの当たりをつけるのは、経験がものを言う領域です。 判断に迷いたくない方は、プロと一緒に内覧するのが安心です。
※中古の内覧に一級建築士が同行する 内覧同行 を承っています。